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Comment calculer son viager ?

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Il s'agit de déterminer précisément la rente et le bouquet. Contrairement à une idée reçue, le viager n'est pas un jeu de chance. La rente mensuelle correspond à la résultante d'un calcul précis, basé sur la valeur du bien, l'occupation du bien par l'occupant et de son espérance de vie

Il n'y a pas de règle strict dans le calcul du viager. L'administration est vigilante cependant sur le devoir de conseil de l'agent lorsqu'il évalue la rente. Une marge de tolérance est donc de mise surtout qu'au final, il s'agit d'une négociation commerciale c'est-à-dire une entente sur le prix de la part du vendeur et de l'acquéreur. Le principe de calcul du viager est le suivant :

Tout d'abord, une estimation du bien est réalisée. Il en ressortira un capital qui sera la base de tous nos calculs.

Pour résumer de façon très simple le calcul de base qui permet d'obtenir la rente mensuelle à verser : le capital obtenu sera divisé par le nombre de mois prévisionnels restant à vivre du rentier

Une estimation de l'espérance de vie de l'occupant est conjointement réalisée. Il existe des tables d'espérances de vie, créées par les assureurs d'après leurs sources statistiques. Un assureur sera capable de vous dire d'après ses statistique passées que sur toutes les personnes qui sont nées une certaine année, 100 000 atteindront l'age de 69 ans et 59 000 l'âge de 81 ans, par exemple.

A partir de ces tables ont été crées d'autres tables qui vous disent que si vous avez 80 ans, votre espérance de vie moyenne future sera d'aller jusqu'à 87 ans. Pour chaque âge correspondra alors un coefficient diviseur qui permettra de connaitre le montant de la rente. On divise en fait le capital par le coefficient diviseur, ce qui donne le montant de la rente annuelle.

Mais si vous achetez en viager occupé, vous savez que l'occupant restera dans la maison pour y vivre.

De fait, il sera dans la situation d'un locataire, sans payer de loyer, et de votre coté vous n'aurez pas la jouissance de votre bien, c'est donc en quelque sorte, et pour simplifier, une sorte de manque à gagner pour vous.

Le montant du bien va donc subir une décote appelée "abattement d'occupation".

Nous calculons en fonction des prix des loyers du quartier, de la ville ou des environs et on retire le montant de la location sur la durée théorique restant à vivre du vendeur mais aussi en fonction des taux de rapports locatifs classiques et des statistiques d'espérances de vie et ce selon les régions car il existe des disparités de loyers et de rapports.

Ceci est la base du calcul de la rente du viager. Mais d'autres paramètres rentrent en jeu dont le bouquet pour le calcul du viager

Le bouquet est une somme d'argent que l'acheteur va verser à l'occupant lors de la signature du viager. L'acheteur versera ensuite régulièrement sa rente au vendeur.

Cela signifie que le montant du bouquet doit être défalqué du montant précédemment calculé.

On le voit, de nombreux facteurs entrent en ligne de compte pour le calcul du viager.

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